Es gibt verschiedene Gründe, warum es sinnvoll sein kann, Immobilien in der Schweiz als Privatperson in eine Gesellschaft auszulagern. Für eine solche Gesellschaft kommen vor allem die Aktiengesellschaft oder GmbH in Frage.
Infolge der wirtschaftlichen Doppelbelastung war die Variante mit der Kapitalgesellschaft lange Zeit nicht sehr attraktiv. Diese Situation hat sich mit der Milderung der wirtschaftlichen Doppelbelastung jedoch geändert. Die Gewinnsteuersätze sind in der Regel tiefer als Steuersätze von Privatpersonen. Weiter gilt für Beteiligungen die privilegierte Dividendenbesteuerung, die die Einkommenssteuerbelastung zusätzlich reduziert.
Ein weiterer Vorteil einer Auslagerung von Immobilien kann sein, dass die Haftung auf die Gesellschaft beschränkt wird. Wenn die Immobilien in einer Kapitalgesellschaft gehalten werden, haftet die Gesellschaft wie gewohnt für alle Schulden und Verbindlichkeiten, während die Haftung der Eigentümer auf ihre Einlage beschränkt ist. Dies kann insbesondere bei grösseren Immobilieninvestitionen von Vorteil sein.
Immobiliengesellschaft – ja oder nein?
Als Grundsatz lässt sich sagen: Privat genutzte Immobilien sollten nicht in eine Immobiliengesellschaft eingebracht werden. Die Überführung einer Immobilie, die als Investition gehalten wird oder auch eine selbst genutzte Gewerbeliegenschaft, bringt dagegen in der Regel bei hohen Mieterträgen steuerliche Vorteile, ist aber mit einigem administrativem Aufwand verbunden.
Aus steuerlicher Sicht sind Immobilienanlagen im Privatvermögen nicht optimal und die Steuerbelastung führt zu einer empfindlichen Renditereduktion, da Erträge aus Immobilien im Privatvermögen mit dem übrigen Einkommen besteuert werden. Der Grenzsteuersatz für zusätzliches Einkommen durch Immobilieninvestments ist in der Regel zu hoch. Der Vorteil von Immobilien im Privatvermögen ist der Abzug von pauschalen Liegenschaftsunterhaltskosten (10 bzw. 20 Prozent der Mieteinnahmen).
Die Vor- und Nachteile einer Immobiliengesellschaft sind
Vorteile:
- Tiefere Steuersätze
- Steuerbare Einkommen und der steuerbare Ertrag werden auf zwei Steuersubjekte aufgeteilt (Progressionsbruch)
- Möglichkeit von Abschreibungen
- Steuerplanerische Flexibilität
- Weitere steuerliche Vorteile durch MWST-Unterstellung bei Gewerbeflächen
Nachteile:
- Nur effektive Liegenschaftsunterhaltskosten können abgezogen werden
- Mehr administrativer Aufwand
- Verkauf privat gehaltener Anteile einer Immobiliengesellschaft zieht Grundstück- und Handänderungssteuer nach sich («wirtschaftliche Handänderung»)
Grundstückgewinnsteuer und andere Gebühren bei Übertragung beachten
Eine wichtige Frage für oder gegen eine Immobiliengesellschaft ist, ob die Immobilie bereits im Eigentum ist oder erst erworben werden soll: Werden die Liegenschaften nicht direkt von der Immobiliengesellschaft erworben, müssen diese aus dem Privatvermögen in die Gesellschaft überführt werden. Diese Überführung stellt gemäss Grundstückgewinnsteuer-Gesetz eine Handänderung dar und führt dazu, dass die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Einbringungswert (Verkehrswert) mit der Grundstückgewinnsteuer belegt wird. Die Grundstückgewinnsteuersätze betragen je nach Kanton über 40%. Das Einbringen einer Liegenschaft kann zudem eine Handänderungssteuer auslösen. Werden Liegenschaften als Sacheinlage in eine neu zu gründende Gesellschaft eingebracht, zieht dies zusätzliche Grundbuch- und Notariatskosten nach sich.
Monistisches oder dualistisches Steuersystem
In Kantonen mit dem dualistischen Steuersystem kann es von Vorteil sein, auch Renditeimmobilien im Privatvermögen zu halten. Zumindest dann, wenn keine Absicht besteht, die Liegenschaften kurzfristig wieder zu verkaufen. In Kantonen mit dualistischem Steuersystem unterliegen Verkaufsgewinne auf Immobilien, die durch Gesellschaften erzielt werden, der ordentlichen Gewinnsteuer. Diese ist bei lang gehaltenen Liegenschaften in der Regel aber deutlich höher als die bei Privatverkäufen fällige Grundstückgewinnsteuer. In den Kantonen mit dem monistischen System (BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH) spielt es keine Rolle, weil sowohl für Private wie auch Gesellschaften die Grundstückgewinnsteuer zur Anwendung kommt.
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