Il existe plusieurs raisons pour lesquelles il peut être judicieux pour un particulier de transférer des biens immobiliers en Suisse à une société. En l’occurence, il s’agira le plus souvent d’une société anonyme ou d’une société à responsabilité limitée.
En raison de la double imposition économique, le transfert de biens à une société de capitaux n’a longtemps pas été très attrayant. Cette situation a toutefois changé avec l’atténuation de la double imposition économique. Les taux d’imposition sur le bénéfice sont généralement inférieurs aux taux d’imposition des particuliers. De plus, ce genre de participations est profitable car elles bénéficient d’une impositions privilégiées des dividendes, ce qui réduit encore un peu plus la charge fiscale sur le revenu.
Un autre avantage du transfert de biens immobiliers peut être que la responsabilité est limitée à la société. Lorsque les biens immobiliers sont détenus dans une société de capitaux, la société est responsable de toutes les dettes et obligations, tandis que la responsabilité des propriétaires est limitée à leur apport. Cela peut être particulièrement avantageux pour les investissements immobiliers plus importants.
Société immobilière – oui ou non?
En principe, les biens immobiliers à usage privé ne devraient pas être apportés à une société immobilière. Le transfert d’un bien immobilier détenu à titre d’investissement ou d’un bien immobilier commercial à usage propre présente généralement des avantages fiscaux en cas de revenus locatifs élevés, mais il est associé à des charges administratives importantes. D’un point de vue fiscal, les investissements immobiliers dans le patrimoine privé ne sont pas optimaux et la charge fiscale entraîne une réduction sensible du rendement, car les revenus des biens immobiliers dans le patrimoine privé sont imposés avec les autres revenus. Le taux marginal d’imposition pour les revenus supplémentaires provenant d’investissements immobiliers est généralement trop élevé. L’avantage des biens immobiliers dans le patrimoine privé est la déduction des frais forfaitaires d’entretien des biens immobiliers (10 ou 20 % des revenus locatifs).
Les avantages et les inconvénients d’une société immobilière sont les suivants:
Avantages:
- Taux d’imposition plus bas
- Le revenu imposable et le bénéfice imposable sont répartis sur deux sujets fiscaux (rupture de progression)
- Possibilité d’amortissement
- Flexibilité en matière de planification fiscale
- Avantages fiscaux supplémentaires grâce à l’assujettissement à la TVA pour les surfaces commerciales
Inconvénients:
- Seuls les frais effectifs d’entretien des biens immobiliers peuvent être déduits
- Charges administratives plus importantes
- La vente de parts privées d’une société immobilière entraîne l’impôt foncier et l’impôt sur les mutations de terrain (« mutation économique »)
- Tenir compte de l’impôt sur les gains immobiliers et des autres taxes lors du transfert
L’une des questions les plus importantes à se poser avant de décider ou non de créer une société immobilière est de savoir si le bien immobilier est déjà en propriété ou s’il doit être acquis: si les biens immobiliers ne sont pas acquis directement par la société immobilière, ils doivent être transférés du patrimoine privé à la société. Ce transfert constitue une mutation au sens de la loi sur l’impôt sur les gains immobiliers et entraîne l’imposition de la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur d’apport (valeur vénale) à l’impôt sur les gains immobiliers. Les taux d’imposition sur les gains immobiliers s’élèvent à plus de 40 % selon les cantons. L’apport d’un bien immobilier peut également entraîner un impôt sur les mutations de terrain. L’apport de biens immobiliers en nature dans une société nouvellement créée entraîne des frais supplémentaires de registre foncier et de notaire.
Système fiscal moniste ou dualiste
Dans les cantons à système fiscal dualiste, il peut être avantageux de détenir également des biens immobiliers de rendement dans le patrimoine privé. Du moins s’il n’y a pas d’intention de revendre ces biens à court terme. Dans les cantons à système fiscal dualiste, les bénéfices de vente sur les biens immobiliers réalisés par les sociétés sont soumis à l’impôt ordinaire sur le bénéfice. Toutefois, pour les biens immobiliers détenus depuis longtemps, celui-ci est généralement nettement plus élevé que l’impôt sur les gains immobiliers dû lors des ventes privées. Dans les cantons à système moniste (BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR et ZH), cela ne joue aucun rôle, car l’impôt sur les gains immobiliers s’applique aussi bien aux particuliers qu’aux sociétés.
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